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È frequente trovarsi di fronte alla situazione in cui la casa viene acquistata dal figlio con i soldi dei genitori. Ma come funziona questa procedura e cosa comporta? Per capire qualcosa di più e spazzare via ogni dubbio, idealista/news ha interpellato il consigliere nazionale del Notariato, Giulio Biino. Vediamo tutto quello che serve sapere per non incorrere in errori e per evitare problemi.

Partiamo con una prima semplice ed essenziale domanda: è possibile per un figlio acquistare la casa con i soldi dei genitori?

“Certamente sì. Lo si può fare in due modi. In un primo modo, i genitori donano il denaro occorrente per comprare l’immobile al figlio e quest’ultimo paga il prezzo con il denaro ricevuto dagli stessi genitori. In questo caso, per fare la donazione occorre stipulare un atto notarile. Questo perché, secondo il Codice, le uniche donazioni che prescindono dall’atto notarile sono quelle di ‘modico valore’, che chiaramente deve essere rapportato al patrimonio del donante.

La donazione entra nel coacervo e va a erodere la franchigia, che al momento in linea retta o tra coniugi è pari a un milione di euro. Ne consegue che, se un genitore dona ad esempio 200.000 euro a un figlio, la franchigia che rimane nel caso di successione è di 800.000 euro. Procedendo in questo modo non si rischia nulla da un punto di vista fiscale, non ci sono quindi conseguenze.

Ma esiste anche un altro metodo. Si tratta di un metodo pratico perché presenta dei vantaggi e che consiste non nel donare preventivamente il denaro al figlio, ma di pagare il prezzo al momento dell’acquisto. In questo caso, il figlio paga il prezzo di 200.000 euro, ma in atto si scrive che la provvista deriva da un conto intestato al papà o alla mamma o a entrambi. Sostanzialmente, dal conto intestato al genitore o ai genitori esce direttamente un bonifico che deve essere indirizzato al venditore dell’immobile oppure un circolare già intestato al venditore, quindi senza intermediare attraverso il figlio.

Questa procedura è la donazione indiretta, perché in realtà il genitore non sta donando il denaro al figlio, ma gli sta indirettamente donando l’immobile pagando il prezzo. Non c’è la donazione diretta di un bene, che sia denaro o che sia un altro bene, c’è una donazione indiretta di un immobile attraverso il pagamento del prezzo”.

Questa procedura comporta dei rischi?

“Questa procedura non comporta alcun rischio: il venditore ha il suo prezzo pagato da un bonifico o da un circolare e quindi è assolutamente tranquillo; il figlio, se magari si tratta di un soggetto che lavora da poco o addirittura non è nel circuito produttivo, si trova protetto da eventuali controlli in relazione al fatto che nessuno si chiederà come ha fatto a procurarsi quella somma perché l’atto riporta esattamente qual è la provenienza del denaro”.

La donazione indiretta è tassata?

“Al di là di qualche ‘minima’ incertezza interpretativa, nell’opinione dominante e in giurisprudenza, anche in quella tributaria, la donazione indiretta non viene tassata perché quel passaggio di denaro serve a pagare il prezzo di acquisto di un immobile e l’operazione di compravendita è già autonomamente tassata, quindi non viene tassata due volte. In più, considerando che il passaggio di denaro è diretto dai genitori del compratore al venditore e che non c’è una donazione in capo all’acquirente figlio, tale passaggio di denaro non va neanche a erodere la franchigia.

Bisogna però fare una precisazione. C’è chi ritiene corretto che tale passaggio di denaro non vada autonomamente tassato, ma che dovrebbe comunque erodere la franchigia. Un’opinione superata da una semplice e chiara obiezione.

Supponiamo che per mille motivi il compratore non sia il figlio dei soggetti che pagano, ma che sia un estraneo, e che per mille motivi questi soggetti decidano di beneficiare quell’estraneo, facciamo ad esempio il caso di benefattori che vogliono comprare un immobile a chi è in condizione di difficoltà economiche. Si procede dunque con questa operazione, si fa l’atto di acquisto e i benefattori pagano direttamente il venditore. Che senso avrebbe se il soggetto acquirente fosse il figlio e venisse erosa la franchigia, mentre trovandosi di fronte a un estraneo, quindi non erede, non si verificasse alcuna conseguenza? Sarebbe davvero trattare in modo sperequato le due situazioni. Questa obiezione a oggi è considerata sostanzialmente dirimente e quindi non c’è erosione di franchigia”.

La donazione indiretta rappresenta dunque la soluzione ideale se i genitori vogliono acquistare una casa per il figlio?

“La donazione indiretta mette al riparo dal Fisco, non è tassata come donazione, non va a erodere la franchigia. Da questi punti di vista è l’operazione perfetta per raggiungere quel risultato. E si tratta sicuramente di una procedura abbastanza praticata.

Ricordo che la donazione indiretta in sede di atto di compravendita viene semplicemente enunciata. Il modo in cui viene redatto l’atto può cambiare, i dettagli possono variare, l’importante è che venga sottolineato questo passaggio, a conclusione del quale l’immobile viene intestato direttamente al figlio, non ci sono passaggi intermedi”.

Se infine il figlio è coniugato, cosa accade?

“Nell’ipotesi in cui il figlio sia già coniugato e in comunione dei beni, i genitori pagano il prezzo dell’immobile che va a cadere in comunione con il coniuge. In questo caso potrebbe avere un senso fare la donazione preventiva del denaro, perché se l’immobile viene pagato con denaro di provenienza donativa non cade in comunione”.